As necessidades de uma família raramente se limitam a uma única área do Direito. Ao longo de décadas de atuação em Família e Sucessões, ficou claro que acompanhar o patrimônio de uma família exige, muitas vezes, uma atuação interdisciplinar.
Muitas vezes, em um inventário ou na estruturação de uma holding familiar, é necessário fazer a regularização de imóveis que compõem o patrimônio. Um imóvel comprado por contrato de gaveta e nunca escriturado, uma casa ampliada que não consta na matrícula ou um terreno com medidas diferentes das registradas podem travar a partilha, impedir a venda ou bloquear a transferência para a holding.
A advogada Letícia Cyrillo Geiger, com advocacia desde 1997, conduz essa regularização em Porto Alegre e online para todo o Brasil, sempre a serviço do patrimônio da família. Para avaliar a situação de um imóvel, fale pelo WhatsApp com a advogada.
O que é regularização de imóveis e por que ela importa?
Regularização de imóveis é o conjunto de medidas para que a situação real de um imóvel, como o proprietário, as medidas e as construções, passe a constar corretamente na matrícula do Registro de Imóveis. Só o que está registrado na matrícula é reconhecido perante terceiros.
Um imóvel irregular costuma trazer problemas concretos:
- não pode ser vendido, doado ou financiado com segurança;
- dificulta ou impede a partilha no inventário;
- não pode ser transferido para o capital de uma holding familiar;
- perde valor de mercado e gera insegurança para os herdeiros.
Principais situações de regularização
- Usucapião: para quem tem a posse prolongada, mansa e pacífica de um imóvel, sem o título de propriedade. Pode ser feita em cartório ou na Justiça.
- Imóvel sem escritura e contrato de gaveta: quando o imóvel foi pago, mas a compra nunca foi formalizada por escritura e registrada.
- Adjudicação compulsória: quando o vendedor, ou os seus herdeiros, não outorgam a escritura de um imóvel já quitado. Hoje, também pode ser feita em cartório.
- Averbação de construção: para que casas, ampliações e edificações passem a constar na matrícula, depois da aprovação na prefeitura (habite-se) e da regularização da obra junto à Receita Federal.
- Retificação de área: quando as medidas reais do terreno são diferentes das que constam no registro.
- Desmembramento e unificação: para dividir um terreno em lotes ou unir áreas vizinhas em uma única matrícula.
Em imóveis de família, é comum que mais de uma dessas situações apareça ao mesmo tempo.
Usucapião em cartório ou na Justiça
A usucapião é a forma mais conhecida de regularização. O prazo de posse exigido varia de 5 a 15 anos, conforme a modalidade, a existência de justo título, o uso do imóvel como moradia e outros requisitos previstos em lei.
Usucapião extrajudicial. Quando não há oposição de vizinhos, do antigo proprietário ou de outros interessados, a usucapião pode ser feita diretamente no Registro de Imóveis, com a participação obrigatória de advogado. O procedimento inclui ata notarial, planta e memorial descritivo do imóvel e a notificação dos confrontantes.
Usucapião judicial. É o caminho quando há oposição ou quando a situação exige a decisão de um juiz.
Imóvel sem escritura e contrato de gaveta
É muito comum, especialmente em imóveis de família, que a compra tenha sido feita apenas por contrato particular, o chamado contrato de gaveta, ou por recibo. Enquanto a escritura não é lavrada e registrada, o imóvel continua, perante a lei, em nome do vendedor.
O caminho depende da situação: se o vendedor está disponível e de acordo, basta lavrar a escritura. Se ele faleceu, desapareceu ou se recusa, é possível a adjudicação compulsória, em cartório ou na Justiça, ou, conforme o tempo de posse, a usucapião.
Se há um imóvel na família nessa situação, fale pelo WhatsApp para avaliar o caminho mais adequado.
Regularização no inventário e na holding familiar
No inventário, imóveis irregulares podem atrasar a partilha ou impedir o registro em nome dos herdeiros. Em muitos casos, a regularização pode ser feita antes ou junto com o inventário, e o imóvel pode ser partilhado nos direitos que a família tem sobre ele.
Na holding familiar, a regularização é etapa prévia: apenas imóveis com documentação em ordem podem ser transferidos para o capital da sociedade com segurança. Regularizar antes evita custos e problemas na estruturação.
Também no planejamento sucessório, regularizar os imóveis ainda em vida é uma das medidas que mais simplificam a sucessão.
Como funciona a regularização, passo a passo
- Diagnóstico: análise da matrícula, dos documentos de compra, dos impostos e da situação real do imóvel.
- Definição do caminho: escolha do instrumento adequado, em cartório ou na Justiça.
- Documentação técnica: quando necessário, planta, memorial descritivo e documentos elaborados por engenheiro ou arquiteto.
- Procedimento: condução do pedido no cartório ou do processo judicial.
- Registro: inscrição do resultado na matrícula do imóvel.
Antes de qualquer medida, também é verificada a situação fiscal do imóvel, como débitos de IPTU e de condomínio, e a existência de ônus ou restrições na matrícula, como hipotecas, penhoras ou cláusulas de inalienabilidade. Essa análise evita surpresas no meio do procedimento e permite planejar a regularização junto com as demais etapas do inventário ou da holding, sem retrabalho e sem custos desnecessários para a família.
Os prazos e os custos variam conforme o caminho, a complexidade do caso e as taxas dos cartórios, que seguem uma tabela oficial definida por lei em cada estado.
Regularização de imóveis em Porto Alegre e em todo o Brasil
O escritório fica na Rua Mostardeiro, 366, sala 501, no Moinhos de Vento, em Porto Alegre. A advogada atua em imóveis da capital, da Região Metropolitana e de outras cidades do Brasil, com atendimento online à família.
- Advocacia desde 1997, com atuação concentrada em Família e Sucessões.
- Regularização integrada ao inventário, à holding e ao planejamento sucessório.
- Atendimento feito pessoalmente pela advogada, do início ao fim.
- Trabalho em conjunto com engenheiros, arquitetos e cartórios.
Para regularizar os imóveis da sua família, fale pelo WhatsApp e agende uma conversa.
Perguntas frequentes sobre regularização de imóveis
Como regularizar um imóvel sem escritura?
Depende do caso. Se o vendedor concorda, basta lavrar a escritura. Se não for possível, os caminhos são a adjudicação compulsória ou a usucapião, conforme o tempo de posse.
Quanto tempo de posse é preciso para a usucapião?
Varia de 5 a 15 anos, conforme a modalidade e os requisitos de cada caso, como o uso do imóvel como moradia e a existência de documento de compra.
É possível fazer usucapião em cartório?
Sim, quando não há oposição dos interessados. A usucapião extrajudicial é feita no Registro de Imóveis, com a participação obrigatória de advogado.
Dá para fazer o inventário de um imóvel irregular?
Em muitos casos, sim. Os direitos sobre o imóvel podem ser partilhados, e a regularização pode ser feita antes, junto ou depois do inventário.
Como averbar uma construção que não consta na matrícula?
Com a documentação da construção, como o habite-se e a regularização junto à Receita Federal, a averbação é feita no Registro de Imóveis.